市场研究丨买房那些事儿，为什么就主宰了你的生活？

虽然2016年来临之前楼市也历经涨跌，但能在楼市不断上涨中受益的大多是以刚需自住和改善居住为目的购房者，纯炒房在南京购房群体中并不占主导，基本在20%左右。作为纯投资品而存在的房产，也跟股票一样，仅仅是作为居民资产配置中较为普通的一种资产类别。

然而在经历了2015年股灾对中产洗劫的切肤之痛，与2015年下半年至2016年楼市暴涨的狂喜的极其鲜明的对比之后，几乎是全民总动员一样，南京人纷纷加入了买房的行列，成为了抢房大军的一份子。

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在房改后近20年的商品房时代，政策调控从来都没有远离楼市，而是形成了越调越涨、越涨越调的局面（上图中调控节点及其后的量价反弹对应关系已经十分明显），因此购房者对2016年开始的调控也产生了逆向思维，将越来越高压的政策当成了未来楼市又一次疯狂反弹的动力，而产生了更加强烈的买房欲望和行动。这就导致了严格限价下供应不足、成交量走低，而成交价格仍然快速上涨的局面，成为购房者更加跟进、疯狂购买的理由。

然而，从楼市泡沫化的程度及其风险阶段、政策基本面最终指向来看，这一次调控的结果可能会与之前产生质的区别。

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如果投资的角度衡量，真正的房产价值洼地必须具备两个基础特性：

整体价格低于历史平均值；

整体态势处于温和上涨阶段。

而我们目前的楼市发展态势显示，这两个指标均已位于历史高位（2017年1-7月成交量已开始回落，但价格仍惯性上涨）。

7月17日，金融工作会议召开后首日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》文中提到：既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头不能掉以轻心，也不能置若罔闻。“灰犀牛”概念首次被官媒提及。

灰犀牛生长在非洲草原，体型笨重、反应迟缓，你能看见它在远处却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，憨直的线路、爆发性的攻击力定会让你猝不及防，直接被扑倒在地！所以危险并不是都来源于突如其来的灾难、或者是发生概率过低的问题，更多只是因为我们长久的视而不见。

虽然经历过四次楼市调控，市场面供销量也出现不同程度的回落，但房价依然高昂着骄傲的头颅，持续攀升着，因此绝多数人都认为房地产或许会是个人资产保值升值唯一永久安全的港湾。但是危险却已悄然临近。房产目前已经成为中国居民最重要的资产，占居民总资产53.8%。房贷是中国家庭最主要的负债，占居民总贷款60.3%。房贷也是金融体系最重要的资产，占总贷款21%。2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍，目前这一趋势仍在延续。2016年，中国购房抵押率LTV达到50%，美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。2006年，美国住房抵押贷款余额/LTV首次超过了房地产总市值，同年美国家庭平均房贷支出/平均收入达到99%，无限接近房价的压力极限，旋即爆发危机。而到2016年，中国的住房抵押贷款余额/LTV也开始超越房地产市值，中国家庭平均房贷支持/平均收入已占67%，虽然离危机尚有距离，但似乎灰犀牛已经蠢蠢欲动。

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在国内日益泛滥的过剩流动性大部分被成功圈在了房地产市场之后，遏制资产泡沫集中爆发的关键就在于如何将这些流动性圈牢在楼市中。国人普遍对于房产投资的理解还停留在低买高卖，但是房产归根结底还是属于商品而非金融产品，由于其商品属性所以导致实际套现的过程中往往比想象中更为复杂。尤其是在价格出现下跌时想要快速脱手，实际成交价格就会比市场价格低很多。为避免囤积在楼市的过剩流动性重新回流，造成对公众日常生活的冲击（快速通胀），将已购买房产尽可能留在租赁市场，而不被再次流通成为关键。因此近期政府大力提倡“租购同权”。住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点。未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这样一方面可以为仍在火爆抢购的新房市场降温（降低购房者购买升值后转手的收益预期），另一方面也以未来较高租金预期将可以变现的房源留在楼市中，成为只能趴在账面上的流动性。但是房产税始终如悬在多套房拥有者头上的“达摩克利斯之剑”，等待适时一轮一轮的“剪羊毛“，房产最终成为伴随一个人一生需要研究和解决的课题。

因此，在人民币依旧被高估，“灰犀牛”蠢蠢欲动的情况之下，虽然没有人能准确地预测国内房地产的具体走势，但笔者还是建议青睐房地产市场且投资偏好较为保守的投资人，能够产生警醒之心，增强现金持有，增加多元化资产配置，不要被房产“主宰“了自己的生活，甚至人生。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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